אתה נמצא: דף הבית » מעוניינים לרכוש דירת מגורים

מעוניין לרכוש דירה חדשה או ישנה ?

הפטור אינו מוגבל בסכום

חשוב לדעת שהפטור ממס במכירת בית המגורים איננו מוגבל בסכום. בין אם מדובר במכירה של דירת מגורים צנועה או במכירה של בית השווה מיליונים, התנאים לתחולת הפטור ממס הם כעקרון זהים. המונח הבסיסי בחוק הוא "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק והוא מתייחס לדירה (לרבות בית) ששימשה בעיקר למגורים (ולא לעסק לדוגמה) לפחות בארבע השנים שקדמו למכירה או בארבע חמישיות מתקופת הבעלות בדירה. תקופה בה עמדה הדירה ריקה תיחשב גם היא כשימוש למגורים. לאחר מיסוי רווחים משוק ההון (החל מ - 2003), דירות מגורים הן אחד מאפיקי ההשקעה הבודדים שנותר פטור ממס, כך שיש לשקלל גם נקודה זו בעת רכישת דירה כאפיק השקעה.

2. לפעמים כדאי להתאפק

לאור העובדה שהפטורים ממס מוגבלים (הפטור הידוע ביותר הוא למכירה כל 4 שנים), לא תמיד כדאי לבקש את הפטור כאשר קיים צפי למכירת דירה נוספת בעתיד הקרוב. אם וככל שמגיעים למסקנה כי לא קיים פטור נוסף אפשרי לניצול, עדיף בנסיבות מסוימות לשמור את הפטור לצורך מכירה אחרת בעתיד אם במכירה זו הרווח הגלום (והמס הגלום) יהיה גבוה יותר. חשוב לזכור כי באופן עקרוני, ולמעט חריגים הקבועים בחוק, הפטור חל גם על מכירה של חלק מדירה. לכן, גם מכירת חלק מדירה עשוי "לשרוף" פטור שלם.

3. לפעמים המשכנתא עובדת דווקא לטובתך

גם כאשר ניתן לנצל את הפטור ולא קיימת חשיבות מיוחדת לשמירתו לעתיד לעיתים רצוי דווקא שלא לבקשו, ובדרך זו לנצל את הוצאות הריבית על המשכנתא לצורך חיסכון במס. הוצאות הריבית הריאלית ניתנות לניכוי מהרווח ממכירת הדירה שלגביה נלקחה המשכנתא. לאור העובדה שהמדובר בד"כ בהוצאות לא מבוטלות (ריבית ריאלית של כ - 4.5% עד 5% לשנה ולעיתים אף יותר), הוצאות אלה עשויות לאפס לחלוטין את הרווח ממכירת הדירה. מעבר לכך - הוצאות אלה אף עשויות לעיתים לגרום למצב של הפסד לצורך מס. הפסד זה יהיה ניתן לנצל בעתיד כנגד רווחים ממכירת נכסים אחרים, ואפילו ממכירת ניירות ערך, וכך ניתן לחסוך מס בלתי מבוטל. לכן, בטרם החלטה לבקש פטור, מוצע לבדוק היטב את עלויות רכישת הדירה כשהן מתואמות למדד ואת הוצאות הריבית של המשכנתא (ניתן לבקש פירוט מהבנק). אם עלויות אלה עולות על מחיר המכירה של הדירה, מומלץ לא לבקש פטור ממס אלא להגיש דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין ולדרוש את ההפסד לצורך מס.

4. לא תמיד הפטור הוא על חשבונך

קיימים 3 פטורים ממס נפוצים: האחד - למכירה כל 4 שנים. השני - למכירה כל 18 חודשים ובלבד שבמשך 4 השנים האחרונות לא היו בבעלות המוכר יותר מדירת מגורים אחת בעת ובעונה אחת. השלישי - פטור במכירת דירת ירושה. לכל אחד מהפטורים תנאים נוספים שחשוב לבדוק עמידה בהם, ונסיבות מתי כדאי לבקש כל אחד מהם. עם זאת, ככלל אצבע כדאי לנצל קודם כל את הפטור לדירת ירושה אם עומדים בתנאיו. בהתאם לחלופה זו, היורש (בן זוג או צאצא) זכאי לפטור ממס ביחס לדירת הירושה אם המוריש היה לפני פטירתו בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ואם המוריש היה זכאי לפטור אילו היה עדיין בחיים. פטור ממס זה אינו מבזבז פטורים אחרים בעתיד של המוכר ולכן כדאי כמובן לנצלו בעדיפות ראשונה.

5. הפזיזות מן השטן

לא ניתן באמת לתמצת ב - 5 טיפים את נושא הפטור לדירת מגורים - מדובר בנושא סבוך ורב אפשרויות. כך לדוגמה, ביחס לדירות שהתקבלו במתנה קיימת "תקופת צינון" מיוחדת לצורך קבלת פטור, המשתנה בין שנה לארבע שנים בהתאם לזהות הצדדים למתנה ואופן השימוש בדירה. כך לדוגמה, החוק כולל הוראות מיוחדות מתי חלק מדירה ייחשב כדירת מגורים ומתי לא ולכך השפעה על ניצול הפטורים. וכך לדוגמה - קיימות הוראות המגבילות את ניצול הפטור באופן יחסי כאשר תמורת המכירה הושפעה מקיום זכויות בניה לא מנוצלות. אלו הן רק דוגמאות חלקיות שאינן ממצות. הטיפ החשוב באמת הוא הזהירות. חשוב להיות מודעים למורכבות הנושא ולסוגיות השונות העשויות להתעורר. לדעת שאינך יודע הוא כבר צעד גדול קדימה.